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PROJET DE LOI N° 13-08 PORTANT ORGANISATION DES RAPPORTS CONTRACTUELS ENTRE LES BAILLEURS ET LES LOCATAIRES DES LOCAUX A USAGE D’HABITATION OU A USAGE PROF

PROJET DE LOI N° 13-08 PORTANT ORGANISATION DES RAPPORTS CONTRACTUELS ENTRE LES BAILLEURS ET LES LOCATAIRES DES LOCAUX A USAGE D’HABITATION OU A USAGE PROFESSIONNEL

Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux baux des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel quel que soit leur emplacement, et qui ne relèvent pas d’une législation particulière.

Les loyers des locaux mentionnés à l’article premier, meublés ou non, ainsi que de leurs dépendances tels que caves, garages, cours, jardins sont fixés librement entre les parties.

�� Le prénom, le nom du bailleur, sa profession, son domicile ou son siège social et le cas échéant, ceux de son mandataire ;

�� La désignation des locaux loués et leur destination ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;

En cas de mutation des locaux donnés à bail, le bail est poursuivi au profit du locataire jusqu’à son terme dans les mêmes conditions que celles prévues dans le contrat du bail.

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire le local ainsi que les équipements mentionnés au contrat de bail.

Le local à usage d’habitation doit présenter les caractéristiques nécessaires à son usage notamment les parties le composant, la ventilation, la cuisine, les toilettes, l’électricité et l’eau.

A défaut des caractéristiques susmentionnées, les parties contractantes peuvent convenir de manière expresse des travaux que le locataire exécutera et des modalités de l’imputation de leurs dépenses sur le loyer.

Cet accord prévoit la durée de cette imputation, et en cas du départ anticipé du locataire, les modalités de son remboursement sur justification des dépenses effectuées.

Un état des lieux du bien loué doit être établi par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs. Cet état des lieux doit être joint au contrat.

L’état des lieux doit être constaté par écrit, daté et signé du bailleur et du locataire et doit décrire le local loué de façon détaillée et précise. Les mentions du type « bon état » ou « état moyen » doivent être proscrites.

A défaut d’établissement d’un état des lieux par les parties, le locataire est censé avoir reçu le local en bon état d’usage dès la signature du contrat de bail.

Si le bailleur refuse de dresser l’état des lieux susvisé, il devra apporter la preuve que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues aux fautes du locataire.

Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du local loué et doit le garantir des défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de l’accord exprès mentionné à l’article 6.

Cependant, le bailleur ne garantit que les troubles de droit et les troubles de fait occasionnés par lui-même et par ses préposés, il ne saurait être responsable des troubles émanant des voisins ou des tiers.

En outre, il n’est pas tenu des vices ou défauts du local loué que le locataire connaissait ou qui sont facilement repérables.

Le locataire qui invoque des troubles de jouissance, ne peut en aucun cas, sous prétexte de ces troubles, s’abstenir de régler les loyers à leur échéance. Le locataire peut toutefois demander au tribunal une réduction proportionnelle du loyer.

Le bailleur est tenu d’entretenir le local en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires à son maintien et à son entretien.

Si le bailleur a été notifié pour accomplir les réparations dont il a la charge et qu’il ne s’exécute pas dans un délai d’un mois, le locataire peut se faire autoriser par le tribunal d’effectuer les réparations et de les retenir sur les loyers.

Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation dans la nature du local loué.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire une quittance portant le détail des sommes versées par ce dernier, en distinguant le loyer des charges locatives.

Le locataire est tenu de payer le loyer au terme fixé par le contrat et, le cas échant, les charges locatives qui lui incombe aux termes du contrat ou en vertu de la réglementation en vigueur.

Font parties des charges locatives, les sommes accessoires au loyer, exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments du bien loué.

Le locataire doit restituer les locaux loués dès que le contrat de bail est éteint conformément aux dispositions des chapitres VI et VIII. S’il le retient au-delà, il doit une

indemnité d’occupation et doit répondre de tout dommage survenu à l’immeuble même ceux dus à un cas fortuit ou à une force majeure.

Le locataire doit user paisiblement des locaux loués et doit respecter la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Il répond de la perte et de la dégradation du bien loué causées par son fait ou par sa faute ou par l’abus du bien loué.

�� de l’état de vétusté, du vice de construction ou du défaut de réparation de la part du bailleur.

Le locataire n’a pas le droit de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité des frais engagés.

Le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril la sécurité du local loué ou le bon fonctionnement de ses équipements.

Les actions du bailleur contre le locataire à raison des dispositions de l’article 16 ci-dessus se prescrivent par six mois à compter de la date à laquelle où il récupère le bien loué.

Le locataire doit laisser exécuter dans les locaux loués, les travaux nécessaires au maintien en état desdits locaux et les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du contrat.

Cependant, si à cause de ces réparations, le locataire est privé, en tout ou en partie de l’usage du bien loué pendant plus de 3 jours, il peut demander soit à l’amiable, soit par voie de justice, la résiliation du bail ou bien la réduction proportionnelle du loyer au temps pendant lequel il a été privé du bien loué.

Le locataire est tenu, sous peine de réparation des dommages, d’avertir sans délai le propriétaire de tous les faits qui exigent son intervention.

Font parties des réparations locatives, les travaux d’entretien courants et les petites réparations nécessitées par l’usage normal des lieux.

Par dérogation aux dispositions de l’article 639 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, ces réparations sont à la charge du locataire et le bailleur n’en est tenu que s’il en est chargé en vertu du contrat.

- les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : les portes, fenêtres, vitres, targettes et serrures, qui n’auraient pas été cassées par la faute du bailleur ;

- les parties intérieures : les installations d’électricité, les travaux de revêtement, de peinture, de forgerie, les stores et les grilles ;

- les installations de plomberie : les canalisations d’eau, la robinetterie et les équipements sanitaires du local loué.

Le bailleur peut exiger du locataire un dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles du bien loué occasionnées par le locataire.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la date de remise des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Les parties peuvent convenir d’un commun accord d’imputer le montant de cette garantie sur le loyer des derniers mois du bail.

Par dérogation aux dispositions de l’article 668 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, toute cession du bail ou sous-location par le locataire des locaux d’habitation, quelle que soit la forme de la cession ou de la sous-location, est interdite.

Le locataire ne peut donc ni céder, ni sous-louer le local loué, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail et sauf accord écrit du bailleur.

Sauf preuve contraire, est considérée comme cession ou sous-location, l’occupation des lieux par un tiers lorsqu’elle se poursuit pendant plus de trois mois consécutifs.

Pour les baux à usage professionnel, le bailleur ne peut s’opposer à la cession ou à la sous-location, si le cessionnaire ou le sous-locataire s’engage à utiliser le local ou les locaux loués pour exercer la même activité professionnelle que le locataire initial y exerçait.

Le bailleur est appelé à concourir à l’acte. A cet effet, le locataire principal lui notifie, selon les modalités prévues aux articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, son intention de réaliser la cession ou la sous-location.

Si le bailleur refuse de concourir à l’acte ou omet de répondre dans un délai de trente jours à compter de la réception de la notification, il est passé outre et il est fait recours à la justice pour exiger la conclusion de l’acte.

Lorsque le prix de la sous-location ou de la cession est supérieur à celui de la location initiale afférente à la partie sous-louée ou concédée, le bailleur a droit à une augmentation correspondante du loyer principal.

En cas de désaccord sur cette augmentation ou, d’une façon générale, sur les conditions de la cession de bail ou de la sous-location, il est statué par le tribunal à la requête de la partie la plus diligente.

En cas de cession ou de sous-location irrégulière, la situation du cessionnaire ou du sous-locataire est considérée comme occupant le local sans droit ni titre. Le bailleur peut alors demander au juge des référés l’expulsion de l’occupant et du locataire.

La cession ou sous-location ainsi que le contrat de bail initial sont résiliés de plein droit lorsque le congé est ordonné.

La révision du loyer des locaux visés à l’article premier de la présente loi se fera conformément aux dispositions de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel

Le contrat de bail est conclu pour une durée fixée d’un commun accord entre les deux parties contractantes.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues au présent chapitre, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement.

En cas de reconduction tacite, la durée dudit contrat sera celle correspondant à la durée prévue dans le contrat initial.

Par dérogation aux dispositions des articles 687, 688, 695 et 698 (2^èmealinéa), du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, et nonobstant toute clause contraire, les baux des locaux visés à l’article premier ci-dessus ne prennent fin que par un congé donné et, le cas échéant, validé dans les conditions portées au présent chapitre.

Le bailleur désirant mettre terme au contrat de bail doit donner congé à son locataire, justifié par l’un des motifs suivants :

- la reprise du logement pour y habiter lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants du premier degré, les bénéficiaires éventuels du legs obligatoire institué en vertu de l’article 369 et suivants du Code de la Famille ou le makfoul prévu par la loi n°15-01 relative à la prise en charge (kafala) des enfants abandonnés ;

- un motif légitime et sérieux telle que la récupération du bien loué pour des raisons de démolition et de reconstruction ou d’exécution des réparations nécessaires.

Le congé doit être notifié dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile. Le délai de trois mois court à compter de la date de réception de la notification.

Si le locataire refuse le congé, soit expressément, soit tacitement en se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer , le cas échéant, la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son chef.

Le tribunal ne peut valider le congé que pour les motifs mentionnés à l’article 29 ci-dessus.

La demande en validation du congé pour le motif mentionné au premier paragraphe de l’article 30 ci-dessus n’est recevable qu’à condition :

1. Que les locaux aient été acquis par le bailleur trois ans au moins avant la date du congé. Cette disposition ne s’applique pas aux héritiers et ayants droit cités à l’article 29 ci-dessus ;

2. Que le bailleur, son conjoint, ses ascendants ou descendants du premier degré, les bénéficiaires du legs obligatoire, suivant le cas, n’occupent pas déjà un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux, ainsi que le makfoul, conformément aux dispositions de la loi n° 15-01 relative à la prise en charge (kafala) des enfants abandonnés.

Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le locataire dans un local d’égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer similaire.

Le congé doit être validé lorsque la démolition ou des réparations importantes sont nécessaires.

La démolition est nécessaire si l’état du local l’exige à cause de l’absence des conditions de santé et de sécurité pour ses habitants ou si le bailleur décide d’édifier un nouveau local au lieu de celui démoli. Dans les deux cas, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur.

Le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la date d’achèvement des réparations ou de la reconstruction par les modes indiqués aux articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile.

Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer, des dépenses effectuées et du capital investi.

En cas de validation du congé, et sauf si cette validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire.

Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit volontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction.

A défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail se poursuit au profit du locataire.

�� Pour les locaux à usage d’habitation, au profit de son conjoint ou de ses descendants ou ascendants de premier degré qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès, du bénéficiaire du legs obligatoire ou du makfoul;

�� Pour les locaux à usage professionnel, au profit de son conjoint, descendants ou ascendants s’ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux étaient affectés.

Sans préjudice de toutes les dispositions législatives auxquelles il peut toujours être fait recours, le présent chapitre s’applique aux actions en recouvrement des loyers des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel lorsque le rapport de location est établi par un acte authentique ou sous-seing privé portant les signatures légalisées des parties ou par un jugement définitif fixant le montant du loyer.

Le bailleur peut, en cas de non-paiement du loyer dû, demander au président du tribunal de première instance l’autorisation d’adresser une mise en demeure de paiement au locataire.

La demande n’est recevable que si elle est assortie de l’une des preuves visées à l’article 39 ci-dessus.

1. les prénoms et noms des parties tels que portés sur les documents visés à l’article 39 ci-dessus ;

3. L’adresse du local donné à bail et, le cas échéant, le domicile ou le lieu de résidence du locataire ;

7. le droit du bailleur à recourir à la procédure d’homologation de la mise en demeure en cas de non-paiement dans les délais fixés.

La mise en demeure fixe au locataire un délai minimum de quinze jours pour s’acquitter des montants impayés, soit directement entre les mains du bailleur contre quittance, soit auprès du greffe du tribunal.

Le bailleur peut demander, en cas de non-paiement total ou partiel des montants du loyer fixés dans la mise en demeure, au président du tribunal de première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement.

Le président ou son suppléant procède, en bas de la demande, à l’homologation de la mise en demeure et ordonne le paiement dans un délai de 48 heures courant à compter de la date d’enregistrement de la demande, sur la foi du procès-verbal de notification et des documents et mentions visés aux articles 39 et suivants.

Cette ordonnance est exécutoire sur minute et n’est susceptible d’aucune voie de recours ordinaire ou extraordinaire.-

Le rejet de la demande d’homologation n’est susceptible d’aucune voie de recours ordinaire ou extraordinaire, et ne peut en aucun cas être opposable.

Le bailleur peut, en cas de rejet de la demande, demander le recouvrement du montant du loyer conformément aux règles de droit commun.

Le locataire, peut en cas d’acceptation de la demande, porter le litige devant le tribunal de première instance conformément aux mêmes règles.

Le tribunal peut, à titre exceptionnel, surseoir à l’exécution par un jugement motivé sur la base d’une demande distincte introduite à cet effet.

S’il s’avère que le montant du loyer dû a été remis au bailleur et que celui-ci a poursuivi de mauvaise foi la procédure d’homologation de la mise en demeure de paiement, le locataire peut faire prononcer un jugement en dommages-intérêts d’un montant variant entre deux et six mois de loyer et ce, sans préjudice, le cas échéant, des poursuites pénales contre le bailleur.

Le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire sous réserve des dispositions de l’article 38 ci-dessus.

Toute personne, autre que celles énumérées à l’article 38, se trouvant occuper les lieux loués est considérée comme occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors demander au juge des référés son expulsion.

Le bailleur peut demander au tribunal la résiliation du contrat de bail, et partant l’expulsion du locataire et de l’occupant de son chef, sans adresser dans les cas suivants :

�� les cas visés à l’article 692 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats ;

Le tribunal de première instance du lieu de la situation des locaux donnés à bail est compétent pour connaître des procédures relatives aux baux des locaux régis par la présente loi.

Les décisions prises par le tribunal en application de la présente loi ne peuvent être assorties de l’exécution provisoire à l’exception de celles relatives à la mise en application des dispositions de l’article 44 (2^èmealinéa) ainsi que les jugements de paiement de loyer.

Elles ne sont pas susceptibles d’opposition, mais peuvent faire l’objet des autres voies de recours ordinaires ou extraordinaires dans les conditions de droit commun.

La présente loi entre en vigueur trois mois à compter de sa date de publication au Bulletin Officiel. Ses dispositions sont applicables aux baux en cours ainsi qu’aux instances qui ne sont pas en état d’être jugées sans qu’aient à être renouvelés les actes, formalités et jugements intervenus antérieurement à la date de son entrée en vigueur.

Toutefois, demeurent en vigueur les baux conclus qui ne remplissent pas les conditions prévues par les dispositions de l’article 3 de la présente loi. Les parties peuvent, à tout moment, décider de commun accord, de se conformer aux dispositions dudit article.

Sont abrogées à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi, les dispositions de la loi n° 64.99 promulguée par le dahir n°1.99.211 du 13 joumada I 1420 (25 août 1999) relative au recouvrement des loyers, à l’exception de celles relatives aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

�� le dahir du 25 rabia I 1360 (23 avril 1941) prescrivant la déclaration des locaux vacants ;

�� le dahir du 25 rejeb 1360 (19 août 1941) relatif au dégagement des locaux à usage d’habitation ;

�� le dahir du 20 safar 1370 (1^erdécembre 1950) abrogeant le dahir du 4 joumada II 1338 (25 février 1920) et édictant de nouvelles dispositions réprimant la

spéculation illicite sur les loyers, tel qu’il a été modifié par le dahir du 18 chaâbane 1373 (22 avril 1954) ;

�� le décret-loi n° 2-80-552 du 28 kaâda 1400 (08 octobre 1980), instituant une réduction sur le montant du loyer des locaux à usage d’habitation au profit de certaines catégories de locataires ;

�� la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel promulguée par le dahir n°1-80-315 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980) tel qu’il a été modifié et complété.